预期年化收益率在25%以上，这是杭州某知名房地产商正在募集的一款房产信托基金抛出的"诱惑"。如此高的预期收益让信托业内人士也感到惊讶："从来没听到过那么高收益的房地产信托，看来这家房地产公司真的很缺钱。"
记者了解到，5月份起，求钱若渴的杭州房地产公司纷纷借道信托融资，目前已经有四家本土房地产公司通过信托融资，其中一家公司的同一个项目还前后找了两家信托公司来募集资金。
房地产信托预期收益创新高
周先生昨日收到一条某信托公司的营销短信，短信称该信托公司与杭州某房地产集团联袂打造了安城1号房地产基金依托产品，该产品以股权投资方式参与该房地产公司的多个优质项目，选取预期年化收益在25%以上的项目为种子储备，投资期限为5年回报的模式，投资者可享受房地产投资收益，资金门槛是300万元。
"也就是说，该产品以有限合伙制的形式参与知名房产项目的开发建设，实质上就是为投资者打造一个优越的参与房地产开发环节的机会，同时把握房地产投资的全过程。"信托公司客户经理介绍，该项目总募资30亿元，信托公司并于6月30日起正式开始推介，截止日期为7月22日，认购起点300万起。
如此高的收益率，不仅让投资者觉得不安，也让业内人士感到震惊："虽然业内没有出现过这种房地产信托项目的亏损案例，但是这样高的收益率确实让人不放心，这意味着房地产项目本身的利润要足够高才能支付这笔融资的费用。"
记者了解到，房地产信托基金化的运作方式早已出现，如杭州工商信托在2008年就推出了"飞鹰1号"的房地产基金产品，在2010年初进行首次分配时，实现了15%的年化收益。
这家信托公司杭州区域的客户经理解释，这个项目总共募集30个亿,首期8.7个亿将投资参与温州龙湾区一个房产项目，目前比较保守测算的年化收益率至少在25%以上。
不过，记者致电该信托客服热线咨询时，客服人员表示，确实有这样一款产品在发行，但是并不清楚具体投资什么项目以及预期收益水平。
杭州地产商今年"很差钱"
除了上述这家房产商的高收益产品外，近期多家杭城地产商纷纷求助信托融资这个渠道。5月30日，中航信托成立了一款房地产信托项目，项目总额12亿元，期限2年，资金用于杭州三家房地产商的三个地产项目。据项目介绍，这三家房地产公司均为浙江省一流品牌开发商，三家集团公司总资产规模近百亿元，净资产规模逾30亿元。三家集团公司互连互保，且实际控制人承担无限连带责任。该产品的预期年化收益率为9%-11%。
最近，上述三家公司中的其中一家，与外贸信托正在推介一款产品，项目资金的投资方向还是同一个项目。该信托产品募集期截至7月8日，募集资金2.5-5亿元，预期年化收益率10%-12%。根据信托项目介绍，该产品的由融资方关联公司持有的海南"博鳌金湾"项目4个地块为抵押，抵押物初评价值13.187亿元，本息抵押率为43.98%。
房地产信托监管日趋严厉
7月4日，根据普益财富的最新统计数据显示，在今年上半年全部599款注明预期年化收益率的集合信托产品中，共有250款产品的预期收益率或最高预期收益率超过了10%，占全部标示预期收益率的产品的41.74%，收益率区间为4.5%-19.8%，最高收益率与最低收益率相差15.3个百分点。值得注意的是，在上半年最高年化收益率超过15%的5款集合信托当中，除了一款产品的资金运用领域为工商企业外，其余产品的投资方向均为房地产市场。
今年二季度以来，银监会一再收紧房地产信托业务监管。从5月份开始，银监会要求信托公司每月10日前上报上月的《房地产信托业务风险监测表》，开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。6月份，银监会多次"窗口指导"信托公司，对房地产信托余额较大的信托公司，要求"规模要实现稳中有降"；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求"把握好节奏，严格控制增速"。
但这一切监管措施均未完全奏效。用益信托的统计数据显示，今年4-6月，房地产信托规模分别为385.37亿元、324.64亿元、341.14亿元。今年上半年，房地产信托规模已经达到1540.87亿元，同比增长119%。
6月30日，银监会非银部在杭州召开房地产信托业务研讨会，监管当局再次表示，将继续推行"事前报备"制度，并密切监测房地产信托产品的发行数量，持续进行风险提示。